PENCERAHAN HUKUM / LEGAL OPINION (LO)
“KPR SUDAH LUNAS, TETAPI SHM BELUM DI TERBITKAN”
Kuningan-khatulistiwatipikor.com
Rabu 29 Juli 2026. Permasalahan hukum yang sering terjadi dalam transaksi jual beli rumah melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah telah lunasnya seluruh kewajiban pembayaran pembeli kepada bank maupun pengembang, namun Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah dan bangunan yang menjadi objek jual beli tidak kunjung diterbitkan atau diserahkan kepada pembeli. Kondisi demikian menimbulkan ketidakpastian hukum terhadap status kepemilikan pembeli, karena meskipun kewajiban pembayaran telah dipenuhi, hak atas tanah belum dapat dinikmati secara sempurna akibat belum adanya sertifikat hak atas tanah atas nama pembeli.
Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tujuan utama hukum agraria nasional adalah memberikan jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah. Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal 19 ayat (1) UUPA yang menyatakan bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diselenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia.
Selanjutnya, Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA menentukan bahwa pendaftaran tanah meliputi pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Dengan demikian, sertifikat hak atas tanah merupakan instrumen utama yang memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak.
Dalam praktik jual beli rumah melalui KPR, setelah seluruh harga rumah dilunasi dan seluruh persyaratan administratif telah dipenuhi, pengembang berkewajiban menyelesaikan proses pemecahan sertifikat induk, pembuatan Akta Jual Beli (AJB), serta pengurusan penerbitan atau peralihan Sertifikat Hak Milik kepada pembeli sesuai perjanjian yang telah disepakati.
Apabila kewajiban tersebut tidak dilaksanakan tanpa alasan yang sah, maka secara hukum tindakan tersebut terlebih dahulu merupakan bentuk wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, karena pengembang tidak memenuhi prestasi yang diperjanjikan, yaitu menyerahkan hak kepemilikan yang sempurna kepada pembeli.
Namun demikian, tidak tertutup kemungkinan bahwa perbuatan tersebut tidak lagi semata-mata merupakan sengketa perdata, melainkan berkembang menjadi tindak pidana apabila ditemukan adanya unsur kesengajaan untuk menguasai atau menahan sertifikat yang secara hukum menjadi hak pembeli.
Dalam hukum pidana, penggelapan diatur dalam Pasal 486 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 yang pada pokoknya mengatur bahwa barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang yang seluruhnya atau sebagian merupakan milik orang lain, yang berada dalam penguasaannya bukan karena kejahatan, dipidana karena penggelapan, dengan ancaman pidana penjara 4 Tahun dan denda sebesar Rp200juta.
Hal ini sejalan dengan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1601 K/Pid/1990 jo Putusan Mahkamah Agung Nomor 1074 K/Pid/2006 yang menyatakan “penggelapan terjadi apabila seseorang yang semula menguasai barang berdasarkan hubungan hukum yang sah kemudian dengan sengaja tidak mengembalikan atau mengalihkan barang tersebut untuk kepentingannya sendiri sehingga merugikan pemilik yang sebenarnya. Putusan ini sering dijadikan rujukan mengenai makna unsur “menguasai secara melawan hukum”
Apabila setelah seluruh kewajiban pembayaran dipenuhi ternyata Sertifikat Hak Milik telah selesai diterbitkan atau telah berada dalam penguasaan pengembang, notaris, atau pihak lain yang wajib menyerahkannya kepada pembeli, namun dengan sengaja tidak diserahkan, dialihkan kepada pihak lain, dijadikan jaminan, atau dipergunakan untuk kepentingan lain tanpa hak, maka perbuatan tersebut pada prinsipnya dapat memenuhi unsur-unsur tindak pidana penggelapan.
Unsur “barang yang berada dalam penguasaan secara sah kemudian dimiliki atau dikuasai secara melawan hukum” merupakan karakteristik utama tindak pidana penggelapan. Penilaian mengenai terpenuhi atau tidaknya unsur pidana tersebut harus didasarkan pada fakta konkret, khususnya mengenai keberadaan sertifikat, hak pembeli atas sertifikat tersebut, serta adanya kesengajaan untuk tidak menyerahkannya.
Sebaliknya, apabila Sertifikat Hak Milik memang belum dapat diterbitkan karena sertifikat induk belum dipecah, tanah masih dibebani hak tanggungan, masih terdapat sengketa pertanahan, atau terdapat hambatan administratif yang nyata, maka permasalahan tersebut pada umumnya masih berada dalam ranah hukum perdata berupa wanprestasi. Dalam kondisi demikian, unsur penggelapan belum tentu terpenuhi karena objek yang menjadi dugaan penggelapan belum berada dalam penguasaan pelaku sebagai barang yang wajib diserahkan kepada pembeli. Oleh sebab itu, pembuktian mengenai keberadaan sertifikat menjadi faktor yang sangat menentukan dalam membedakan antara sengketa perdata dan tindak pidana.
Di sisi lain, perkembangan praktik peradilan menunjukkan bahwa apabila bukti kepemilikan atau sertifikat telah menjadi hak pihak tertentu dan dengan sengaja tidak diserahkan atau dikuasai untuk kepentingan pribadi oleh pihak yang menguasainya, maka perbuatan tersebut dapat memenuhi unsur Pasal 486 KUHP.
Berdasarkan uraian tersebut, dapat disimpulkan bahwa pelunasan KPR memberikan hak kepada pembeli untuk memperoleh kepastian hukum atas tanah dan bangunan yang dibelinya melalui penerbitan dan penyerahan Sertifikat Hak Milik sesuai ketentuan UUPA dan perjanjian para pihak. Kegagalan pengembang menyerahkan SHM pada dasarnya merupakan Ranah Perdata yang dapat di gugat dengan Dasar wanprestasi berdasarkan Pasal 1243 KUHPerdata dan/atau Perbuatan Melawan Hukum (PMH) berdasarkan Pasal 1365.
Kuningan, 29 Juli 2026
Hormat Kami,
Kantor Hukum
*BAMBANG LISTI LAW FIRM*
Advocates, Kurator, Mediator Bersertifikasi MA RI No.93/KMA.SK/VI/2019 & Legal Consultant Hukum
(red)
